Як правильно купити будинок із земельною ділянкою?





Гарний будинок з ділянкою – це ще не все. Перш ніж придбати нерухомість, слід проаналізувати безліч аспектів.

На що звернути увагу при покупці будинку? Слід перевірити документи, юридичний статус будинку, земельної ділянки, стан будівлі і комунікацій, вивчити навколишнє оточення, чи немає яких-небудь установ, що створюють шум або виділяють неприємні запахи, і ще безліч моментів варто уточнити перед покупкою. Давайте розглянемо їх докладніше.

Хочете власне домоволодіння, але замість того, щоб будувати, віддаєте перевагу купувати готовий старий будинок? Він міг використовуватися, залишитися в задовільному стані, може бути старим, дешевим, що вимагають ремонту, а може бути новим в «сирому» стані? Нижче наведено поради, як здійснюється на вторинному ринку покупка заміського будинку.

Що треба знати, купуючи нерухомість на вторинному ринку?

Будинок мрії не обов’язково повинен бути новим – побудованим нами або за замовленням підрядником. Часто на вторинному ринку з’являється нерухомість, спокушати ціною, привабливим зовнішнім виглядом, вдалим місцем розташування. Інвестування в існуюче майно – відмінна альтернатива, якщо ми точно знаємо його переваги, недоліки. Як правильно вибрати будинок, на що дивитися? Не потрібно приймати рішення під імпульсом, важливо грунтовно, без емоцій вивчити, проаналізувати всю інформацію про:

  • правовий статус домоволодіння,
  • доступних документах,
  • технічний стан будівлі,
  • відповісти на питання, чи відповідають домоволодіння нашим потребам або необхідно робити капітальний ремонт, перепланування.

Якщо будівля в хорошому стані первісна оцінку можна виконати самостійно. Якщо виникли сумніви щодо стану будівлі, варто скористатися допомогою компетентного інженера-будівельника. У професіоналів є обладнання для визначення багатьох показників, наприклад:

  • рівня вологості,
  • ефективності вентиляції.

Фахівець також може провести поверхневу експертизу:

  • правильно інтерпретує зовнішній вигляд підозріло вологих стін, тріщин, інших ознак;
  • вкаже місця, де зараз коштує ремонт, назве приблизну вартість робіт по реконструкції, ремонту;
  • може порекомендувати зробити більш ретельну технічну експертизу елементів старої будівлі, здатних викликати проблеми.

Зовнішній огляд будівлі

  1. Місцезнаходження. Розташоване чи будівля в першому ряду будівель, поруч з дорогою, приховано за пагорбом, деревами. Чи великий обсяг дорожнього трафіку або це внутрішній проїзд? Стан під’їзних шляхів – асфальт, гравій, грунтовка.
  2. Проект. З проекту можна дізнатися (не доведеться вірити на слово): план будівлі, які матеріали, технічні рішення використовувалися при будівництві. У технічному описі проекту вказані площі кімнат.
  3. Стан даху. Варто піднятися на горище, останні поверхи, дах, переконатися, що дах не протікає. Якщо є плями на стелі, швидше за все, буде потрібно ремонт.
  4. зовнішнє оздоблення. Слід перевірити стан зовнішньої обробки, наскільки добре ізольовані, утеплені стіни. Якщо утеплення немає, доведеться оплачувати високі рахунки за опалення. Утеплення стін принесе досить високі витрати. Отпадающая штукатурка, облуплюється фарба вказують на поганий дренаж води з даху, витоку, погано встановлені водостоки.
  5. димохід. При використанні старих димарів не завжди існує можливість установки каміна, сучасної системи центрального опалення. Заміна, реконструкція димоходу принесе великі витрати.
  6. огорожа – металеву огорожу на фундаменті, сітчасті, бетонні збірні, дощок паркани, цегляна стіна. Варто перевірити технічний стан паркану.

Внутрішній огляд

  1. вікна – старі чи нові, щільні або з щілинами.
  2. двері – стан вхідних і міжкімнатних дверей.
  3. Підлогове покриття – звичайні плитка, дерев’яні дошки, ламінат, паркет. Старий паркетна підлога необхідно очистити, відремонтувати, покрити лаком. Іноді старий паркет, хоча виглядає задовільно, вимагає заміни.
  4. Зовнішній вигляд стін, стелі, особливо у ванній кімнаті, біля вікон. Грибок вказує на підвищену вологість, нового господаря чекає багато роботи. Тріщини стін можуть вказувати на поганий фундамент. Потрібно оцінити стан штукатурки всередині кімнат – потріскану доведеться замінити.
  5. Ванна кімната. Слід перевірити стан керамічної плитки, швів, сантехнічних приладів, оцінити масштаби ремонту, заміни сантехніки.
  6. електропостачання. Попросіть власника включити всі електроприлади відразу, щоб дізнатися, що система в порядку. Запитайте про електричних дротах – мідь або алюміній?
  7. водопровід. Варто відкрити крани, перевірити тиск води, температуру. Які труби встановлені – мідь, оцинкована сталь, пластик?
  8. газопостачання. Якщо встановлена ​​газова плита, слід перевірити всі пальники, подивитися, наскільки велике полум’я, що є ознакою сильного або слабкого тиску газу.

Купівля дерев’яного будинку

При покупці дерев’яного будинку, з бруса важливо звернути особливу увагу на комах, що харчуються деревиною. Якщо комахи виявлені, краще знайти інший варіант.

Які документи повинні бути, правовий статус

Документи – це перше, що варто подивитися при покупці приватного будинку і землі. Треба перевірити:

  1. Документ, що підтверджує право власності на будинок – договір купівлі-продажу, свідоцтво про вступ у право спадщини, договір дарування, міни.
  2. Свідоцтво про державну реєстрацію – виписка з державного реєстру прав власності, кадастровий паспорт.
  3. Технічний паспорт на будинок, задокументовану узаконену загальну площу будинку, площа окремих кімнат, приміщень.
  4. Документи, що підтверджують право власності на земельну ділянку (документи про приватизацію, купівлі-продажу).

Слід перевірити:

  • паспортні дані власника будинку;
  • паспортні дані чоловіка / дружини власника;
  • виписку про прописаних людей;
  • згода чоловіка / дружини на операцію.

Найбільш важливі документи, що підлягають аналізу:



  1. свідоцтво про державну реєстрацію,
  2. кадастровий паспорт.

Кадастровий номер присвоюється дому і не змінюється зі зміною його власника. Важливо перевірити відповідність технічної документації фактичному стану будівлі – всі будівлі, прибудови повинні бути узаконені. В іншому випадку це може поставити нас під загрозу – конструкція може бути довільною, виконаної не у відповідності до затвердженого проекту. «Виправлення» такої ситуації створює складні фінансові витрати, деякі види реконструкції узаконити неможливо.

Важливо довідатися про обмеження власності, наприклад, наявність застави. Дані, що містяться в земельному та іпотечному реєстрі, слід порівнювати з фактичною ситуацією, наприклад, кількістю поверхів.

Оцінити правовий статус допоможе виписка з земельного кадастру, де знайдемо:

  • номер ділянки,
  • площа,
  • дані власника,
  • тип землі,
  • клас землі,
  • номер земельної регістра.

Виписка супроводжується картою – контуром земельного кадастру з будівлями з межами нерухомості. Можна побачити:

  • кордони суміжних ділянок,
  • форму земельної ділянки,
  • схему будинку,
  • кількість поверхів.

Чим старше будівля, тим менше шансів отримати всі документи. Варто запитати у власника, чи є:

  1. Дозвіл на будівництво будинку.
  2. Акт про введення будівлі в експлуатацію.
  3. Будівельний проект. Відсутність проекту може вказувати на те, що будівля не була побудована відповідно до затвердженого проекту.
  4. Договору на водопостачання, водовідведення, електропостачання, газопостачання.
  5. Договори з постачальниками кабельного телебачення, інтернету.
  6. Інструкції по експлуатації обладнання – необхідні, коли присутні прилади, що вимагають складної, безперервної роботи, обслуговування.

Оцінка земельної ділянки

Після перевірки правового статусу нерухомості потрібно провести оцінку землі земельних ділянок.

Перевірка кордонів, стану ділянки

Починають з перевірки кордонів, відповідності їх з даними земельного регістра і геодезичної карти. Допоможе провести оцінку геодезист:

  • перевірить, чи є граничні каміння, інші відмітні орієнтири в кутах ділянки;
  • виміряє ділянку, порівняє з геодезичної картою;
  • в разі сумнівів відтворить межі ділянки, виміряє поверхню, наприклад, може виявитися, що паркан сусіда знаходиться в межах розглянутої ділянки.

При купівлі ділянки варто перевірити вірогідність підтоплень:

  1. правду кажеш чи ділянку періодично дощовою водою, що стікає з дороги, сусідніх ділянок, що під час сильних злив може стати серйозною проблемою;
  2. чи не буває затоплень водою, що протікає поблизу річки.

Якщо на ділянці ростуть дерева, потрібно:

  1. оцінити їх стан;
  2. з’ясувати, чи можна їх зрубати.

Хворі старі дерева можуть становити загрозу будівлі, при шквального вітру на дах будівлі, будівель. Пишна рослинність вимагає турботи.

Оцінка вартості ділянки

Вартість ділянки залежить від:

  • місця розташування,
  • стану,
  • умов локального плану розвитку (генплану міста),
  • наявності інфраструктури,
  • комунікацій.

Якщо цікавить точна вартість нерухомості, доведеться звернутися до ліцензованому оцінювачу.

Функціональність старої будівлі

Купуючи стару нерухомість, ми не впливаємо на розташування, функції приміщень. Якщо нинішнє розташування інтер’єру не підходить, можна подумати про його зміну. Перед покупкою нерухомості корисно попрацювати з архітектором. Тільки досвідчений фахівець зможе оцінити можливості внутрішнього ремоделювання:

  • руйнування,
  • переміщення стін,
  • розширення дверних, віконних прорізів,
  • інші роботи з реконструкції будівлі.

Основні елементи, параметри, що обмежують можливості реконструкції:

  • вантажопідйомність стель (в деяких випадках її можна збільшити),
  • конструкція стін,
  • конструкція димоходів (реконструкція обійдеться дуже дорого).

Вивчаючи планування будівлі, плануючи реконструкцію, корисно відзначити на кресленнях, які стіни несучі, як розподілена навантаження.

Більшість будинків правильно орієнтовані щодо сторін світла таким чином:

  • вітальня знаходиться на південній стороні,
  • ванна кімната, кухня – на північній.

Слід перевірити, наскільки добре освітлено будівлю сонцем, як змінюється експозиція протягом року, чи достатньо сонячного світла потрапляє в кімнати. Будинки, розташовані між старими деревами, виглядають красиво, але густа рослинність створює вічні сутінки. Якщо немає можливості оцінити, яка кількість сонячного світла надійде взимку і влітку, можна доручити зробити це архітекторові, дізнавшись, в який час дах будинку буде перебувати в променях сонячного світла.

Економічна ефективність відновлення старого будинку

Коли будівля виглядає погано, ніхто не жив в ньому багато років, але його ціна виключно цікава, місце розташування привабливо, варто скористатися допомогою професійних оцінювачів. Професіонали оцінять, чи може будинок бути розширений, перебудований, або краще відмовитися від покупки, пошукати інший варіант.

Якщо вже зважилися на покупку, корисно отримати оцінку експертів. У старому будинку експерти можуть знайти неприємні сюрпризи:

  • виявиться, що стіна виготовлена ​​з іншого матеріалу, ніж ми припускали;
  • багато елементів необхідно замінити (наприклад, вікна, двері, систему водопроводу, каналізації).

Якщо найбільш важливі елементи конструкції перебувають в хорошому стані, після гарного ремонту будинок підходить для життя. Вартість ремонту старої будівлі оцінюється на основі попереднього аналізу.

Перед покупкою слід оцінити, скільки коштує утримання нерухомості. Для цього можна запитати у власника розмір рахунків за:

  • опалення (газ, електроенергію),
  • воду,
  • вивіз сміття,
  • відкачування вигрібної ями.

Бажано поцікавитися у сусідів про взаємини з нинішнім домовласником. Можуть з’ясуватися деякі суперечки, незадоволеності – наприклад, дерева, що ростуть поблизу кордону. Хочемо ми цього чи ні, ми придбаємо суперечки разом з нерухомістю.



Залишити відповідь

Ваша e-mail адреса не оприлюднюватиметься. Обов’язкові поля позначені *